美國次貸危機引發的全球金融危機，風暴的源頭都與房地產有直接關係。房地產價格下降對宏觀經濟有什麼樣的影響？傳導機制是怎樣的？設立日本 房地產諮詢窗口，為什麼不同國家經濟恢復能力有差異？先驅者，我們結合日本、美國和英國的歷史經驗，嘗試對這些問題做一探討。日元開始升值。由於出口壓力增大，日本政府86年後開始施行超寬鬆性貨幣政策和擴張性財政政策，日本 房地產貼現率持續下降，公共財政支出連年增加。加之日本國內推行金融自由化改革，國際資本隨之大量流入。導致股票和房地產價格暴漲。日本 房地產銀行信貸迅速擴張，加之人們預期地價只漲不跌，進一步吹大房地產泡沫。80-90年10年間商業用地價格上漲113%，供給增加遠趕不上需求增加的速度。99-07年間英國房價增長波動幅度約為25%，日本 房地產而房屋新開工數量增長的波動幅度只有2.4%，表明隨著房價起伏，86年開始日本房地產進入泡沫期，91年全國平均地價達到最高峰，比85年增長了62%，東京等六大都市圈地價增速又遠超全國平均增速，91年地價比85年增長了207%。2000年新建住房銷售較前一年沒有增長，2001-2006年7年間新建住房銷售上漲15.7%。日本 房地產同時低利率導致新開工量超增，住房供給過剩。僟乎沒有增長。在此期間英國經濟持續發展，失業率不斷下降，通貨膨脹和利率都維持在較低水準。日本 房地產比美國晚了8個季度，連續處於負值區間時長2個季度，也遠遠短於美國的14個季度。而銀行以土地擔保融資的信用機制埋下了巨大隱患。也會影響房地產開發商建築商的資金可獲得性從而影響供給，兩者合力反過來壓制房價，土地擔保融資信用鏈條斷裂。隨著經濟持續低迷，中小企業和中小金融機構破產蔓延到大企業和大銀行金融機構，危機逐步擴散。一般抵押貸款規模擴大，其中優級貸款比重迅速下降而次級貸款比重迅速上升。同時二級市場住房抵押貸款證券化的持續快速發展，將一級市場的風嶮對接起來。

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